«Всероссийский жилищный конгресс» – крупнейшее деловое мероприятие в сфере недвижимости, которое раз в год собирает в Санкт-Петербурге профессионалов риелторского бизнеса. Сюда приезжают участники не только ближнего, но и дальнего зарубежья – в собрании 2017 года принимали участие представители 20 стран, в том числе Греции, Испании, Канады, Болгарии, Чехии, Японии.
– Каждый год присоединяются и северодвинские специалисты, – рассказывает Татьяна Котова, директор агентства недвижимости «Вариант». – Мы уже заметили, что опыт прошлого крупных городов и зарубежных стран на практике оказывается нашим будущим – все технологии и тенденции, которые можно наблюдать сейчас там, приходят к нам примерно года через полтора. Кроме того, такие встречи просто необходимы для работы. Начинаешь понимать, правильной ли дорогой идёшь, набираешься опыта, думаешь о том, как чужой опыт переложить на нашу реальность.

Что изменилось?
– За последние десять лет мы прожили фактически два кризиса. Как изменили они рынок недвижимости?
– До кризиса 2008 года рынок жил в долларах. Девальвация рубля способствовала переходу на национальную валюту. Объём предложения на вторичном рынке практически не изменился – как в Северодвинске выставляли на продажу около двух тысяч квартир «вторички» в месяц, так до сих пор и происходит. Но появились новые дома, сейчас объём продаваемых новостроек составляет примерно 40%. А значит, рынок увеличился, он насыщен предложениями, есть из чего выбирать.
Про выбор. Десять лет назад на рынке практически безраздельно доминировали панельные дома советской и постсоветской эпохи. Сейчас структура сбалансирована – и «хрущёвки», и «брежневки», и дома индивидуальной планировки находят своих покупателей. Кроме привычного разделения на «вторичку» и «первичку» можно выделить третий сегмент – квартиры в сданных менее десять лет назад домах. Это уже не новостройки, но срок службы дома настолько маленький, что покупателей привлекают такие предложения: о качестве постройки можно уже судить по факту, нет риска, не нужно ждать.
– Как изменились отношения продавцов и покупателей? Говорят, они фактически поменялись ролями…
– Да, до кризиса 2008 года продавцы владели рынком. Они могли специально затянуть продажу в ожидании удобной сделки. Сейчас продавцам приходится идти на уступки, 80-90% сделок заключаются после торга. Раньше практически любое преимущество квартиры давало повышение цены – качественный ремонт, встроенная кухня… сейчас это отражается лишь на ликвидности, а не на цене. Причем разница между тем, сколько хочет получить за продажу собственник квартиры и реальной ценой существенная – до полумиллиона рублей. В нашем городе, по опыту, чуть меньше – 200-300 тысяч.
А вот покупатель стал более разборчивым, причём обоснованно – он тратит большие деньги. Ещё десять лет назад из-за роста цен покупатель вынужден был брать недвижимость практически не глядя – квартиры продавались в срок меньше месяца, иногда даже с одного просмотра. Сейчас продажа квартиры за два месяца считается большой удачей, даже достаточно ликвидная квартира может продаваться полгода. Покупатель теперь интересуется, из чего построен дом, как он построен. Сейчас 40% жилья в новостройках продается с ремонтом – это требование покупателя. Люди стали привыкать к комфорту, они смотрят на наличие инфраструктуры. Их уже не устраивает точечная застройка домов, они хотят жилые комплексы – с закрытой территорией, двором без машин, освещенными дорожками, детскими площадками, школами и садами, поликлиниками в пешей доступности.

Дольщики – вне закона
– В ноябре этого года Владимир Путин поручил Банку России и АИЖК разработать схему, которая позволит в течение ближайших трёх лет полностью отказаться от привлечения денег граждан в строительстве. Чем это грозит?
– Сейчас покупатель может взять квартиру на ранней стадии постройки, это дешевле, чем во время сдачи дома. Теперь застройщик будет продавать уже готовые квартиры, а строить на банковские кредиты. Такая схема успешно работает в других странах, но там нет наших высоких процентных ставок! В итоге эти переплаты лягут на плечи покупателей, цены на новостройки неизбежно вырастут.
Кроме того, такая ситуация устранит с рынка малый и средний бизнес – он не сможет позволить себе кредиты и риски, связанные с последующей продажей квартир. Это может привести вообще к монополии строительного рынка.
Опять же, нет гарантии, что банк не обанкротится. Не только тот, который кредитует застройщиков, но и тот, в который решит покупатель положить свои накопления в ожидании окончания строительства или в котором будет взять ипотечный кредит.
– В общем, в плюсе окажутся только банки, которые будут держать в руках и застройщиков, и покупателей. Ну и, возможно, собственники вторичной недвижимости. Какие есть возможные варианты решения проблемы?
– В разных странах накоплен разный опыт, – рассуждает Татьяна Владимировна. – Например, в восьмидесятых в Аргентине были выпущены акции строительных компаний. Одна акция приравнивалась к квадратному метру жилья и человек, по мере возможности, покупал такие акции и копил, а затем обменивал на недвижимость. В Израиле практикуется поэтапная оплата строящегося жилья – выделены шесть этапов оплаты, привязанных к стадиям строительной готовности.
В общем, решать проблему обманутых дольщиков путем отмены долевого участия, это как решение проблемы ДТП на дорогах с помощью полного запрета на автомобили.

Жилищные тенденции
– Что сейчас продают и покупают россияне?
– Согласно статистике, на одну зарплату россиянин может купить себе 0,64 кв.м. жилья – это размер школьной парты первоклассника. Разумеется, если при этом россиянин не будет ни есть, ни пить, ни новые штаны покупать. Наименее доступно жильё для москвичей, чьи зарплаты упали с кризисом – на зарплату житель столицы может купить 0,39 «квадратов». Питерцам полегче – они могут позволить себе 0,59 метров на зарплату. Лучше всего с недвижимостью ситуация обстоит у наших соседей в Ямало-Ненецком автономном округе – на месячный доход здесь можно купить 1,42 кв.м. жилья.
Квартиры-студии активно вытесняют с рынка комнаты, последние стали продаваться дольше и дешевле на 10-20%, чем год назад. Скорее всего, эта тенденция сохранится в будущем. Зная это, продавцы в столицах пытаются хитрить – в просторные комнаты старых построек проводят канализацию и воду, устанавливают душевые кабинки и продают под видом «студий». Практически все такие перепланировки не узаконены и у покупателей будут неприятности.
Впрочем, студии не стали самым продаваемым жильём. Люди предпочитают доплатить до полноценной однокомнатной квартиры, и, скорее даже, до двухкомнатной. Именно они сейчас – самые востребованные на рынке.
– А что год грядущий нам готовит?
– Снижение платежеспособности населения и уменьшение числа покупателей порождает увеличение спроса на долгосрочные программы рассрочки от застройщика и снижение процентные ставок кредитования. Например, «Сбербанк» планирует уменьшить ставку до 8%.
Цены на строительные материалы постоянно растут, курс рубля слабеет, поэтому в 2018 году экономисты прогнозируют повышение стоимости жилья на 5%. Кроме того, объемы строительства пошли на спад, так что стоимость новостроек вырастет ещё больше.
– В общем, покупать нужно уже сейчас?
– Получается, так.

Ирина Калачёва
Фото участников жилищного конгресса

<< Назад Стоп Листать > Вперед >>